農曆春節開春後，房地產市場可望等不及展開今年第一波推案攻勢，受到2016將有總統大選干擾房市的壓縮、加上財政部積極推動房地合一實價課稅，使得今年上半年推案時機顯得格外關鍵。

　2015年的房市儼然是多空交戰之後的反轉年。尤其財政部農曆年前定案房地合一實價課稅方案、加上央行採取嚴格限縮豪宅房貸及地方政府加重豪宅稅課徵方案，使得2015年的房市走勢，幾乎完全被政策牽著鼻子走。

房價 選戰攻防重頭戲

　由於2016年即將進行總統大選，預期在居住正義大旗，旗海飄揚之際，高房價問題恐怕將是選戰攻防的重頭戲，打房政策未必有鬆手的空間；展望2015年房市趨勢，「3降」、「1高」、「3風潮」，可望主導房市。

　「3降」即：三大都會區推案量降低、房價降低至目標滿足點、銷售率下降。「1高」即稅賦成本提高。「3風潮」是指：挖掘金字塔底部潛在客層風潮、餘屋搶客風潮、關店轉行風潮。

　首先在「3降」方面，第1「降」，為推案量降低。「好房網不動產市場週報」觀察，在建商下半年推案普遍保守、閃避2016年選戰風暴下，預期2015年台北、台中、高雄等三大都會區，全年推案量約1.1兆元，較2013年下修1,500億元。

　第2「降」，為房價降低至目標滿足點。2014年全年房價仍持續攀升，至史上最高點，住展雜誌最新統計，截至2014年10月底房價，預售屋和新成屋房價仍普遍上漲，台北市2014年底每坪達93.8萬元，新北市42.2萬元，基隆21萬元，桃園25.1萬元，新竹23.6萬元，宜蘭21萬元；其中，新北市、桃園、新竹，呈高檔整理的震盪格局。開春之後房價會不會降？達到買方預期的「滿足點」嗎？值得拭目以待。

　第3「降」，為總體銷售率下降。房地合一實價課稅若尚未定案甚至三讀通過，買賣雙方暫時將不會輕舉妄動，銷售率相對不易衝

。

高稅、重稅 接踵

來

　第二，在「1高」方面，2015年將是高稅、重稅的一年，這3年政府陸續釋出加重不動產的交易、持有等稅賦，包括開徵奢侈稅、調高土地公告現值、提高房屋稅稅基－房屋標準價格和評定現值、實施預售屋實價登錄、嚴格查緝逃漏稅、實施囤房稅、央行擴大房貸管制、財政部推動房地合一實價課稅，種種增稅動作，接踵而來，為歷年來罕見，投資客幾乎絕跡，買方轉趨觀望，對於後市保守以待。

　奢侈稅重挫房市，好不容易房市、股市轉趨穩定，未料政府決定再推新措施，針對台北市8,000萬元以上、其他縣市5,000萬元以上房屋出售即列入所謂豪宅，從重評定交易獲利課稅對象，一般民眾擔心買賣房屋要新增重交易獲利稅，打擊換屋自住客信心。

　第三，在「3風潮」方面，挖掘金字塔底部潛在客層風潮、餘屋搶客風潮、關店轉行風潮，2015年可望明顯抬

。

業者搶客 市場競爭

烈

　近年來買氣遲滯，有些新成屋、或即將進入新成屋階段和結構體階段的新案，在銷售率面臨壓力之際，紛紛推出「結構工程0付款」的策略，企圖壓低買方客戶購屋門檻，激勵銷售率提升；由於未來一年愈來愈多新完工個案會陸續取得使用執照，面臨更緊迫的銷售時間壓力，加上上半年還有一波預售新屋推案潮，使得市場競爭可望更激烈。接下來業者在付款方式上，往下挖掘金字塔底部客層的策略，像買房送裝潢、買房送車子、公司無息貸款2年…等，將愈來愈普遍。

　餘屋搶客風潮，預期在2015年也會浮上檯面。市場預期，部分供給量大的區域，面臨潛在餘屋銷售壓力難免，像新北市的淡水、林口、三峽、桃園中壢、八德、新竹竹北等，搶客風潮之下，業者會釋出哪些「讓利」好康，值得注意。

　關店轉行風潮，2014年中小型房屋仲介品牌已感受到關店、裁員等現象；不動產代銷業，也採減量經營為上策，目前包銷被視為高風險接案模式，取而代之的是包櫃、純企劃，部分代銷公司已裁減不必要人力成本、辦公據點、推案戰