「租金貸」盛行 加重金融風險

8月24日，國務院副總理、國務院金融穩定發展委員會主任劉鶴主持召開防範化解金融風險專題會議，主要針對P2P網路金融平台紛紛破產倒閉，及長租公寓的「租金貸」風險而召開。

以「租金貸」為主導的長租公寓的經營模式，一方面先由一些房屋仲介公司以哄抬租金的方式搶占房源，即高於市場價格從房東或業主處搶占房源形成對房源的壟斷，然後與業主簽訂3-5年的長期租約，然後再向外出租。一般以季或半年向業主支付租金。另一方面，又以解決一些租客「押一付三」傳統模式的壓力為幌子，向租客提供「押零付一」或「押一付一」等優惠條件吸引招攬租客。

交易中房屋仲介公司暗中做手腳，讓蒙在鼓裡的租客與網路金融平台等第三方信貸機構簽訂貸款協議，一次性貸款下一二年的房租交給房屋仲介機構。租戶向長租公寓公司支付押金，同時在約定租期內，每月向第三方信貸機構還款；其間產生的利息或服務費由公司向信貸機構支付。

也就是說，這些租賃仲介公司與租客簽訂不是一份住房租賃合同，而是一份與第三方信貸機構的貸款合同，即公司利用租客的信用，向網貸平台貸款（或稱房租貸）或銀行，把下一二年的租金一次性預付給長租公寓公司，租客則按月向銀行或網貸平台還款。中國租房市場的「租金貸」所謂的金融產品創新油然而生，並很快在國內一些城市盛行。

在這樣的長租公寓的「租金貸」運作模式下，房屋仲介機構便可利用時間差，截留從「租金貸」獲得的長期租金中的大部分資金，僅需要用小部分用來支付業主的房租，而房屋仲介公司就能夠把所截留的大部分資金或用於這種長租公寓的快速擴張，壟斷市場可租賃的房源，或用於這些資金到其他市場進行生利投資。

正因為這種「租金貸」經營模式能夠「空手套白狼」，所以也吸引國內各種資金蜂擁而入。2018年的1月16日，中國長租公寓領跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，估值約200億元人民幣。國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租公寓領域。蜂鳥屋統計資料顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10總融資金額約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。這樣更是加劇了長租公寓市場的快速擴張及對各個城市可租賃住房不計成本搶房。這必然造成了國內一些城市租賃住房緊張及房租突然快速上漲。

在這種「空手套白狼」的「租金貸」經營模式下，在房租上漲，或房屋仲介公司把資金用於其他投資收益較好時，那麼其擴張的速度就會越來越快，金融風險也不會暴露出來。但是，當租賃市場的房租下行，所壟斷的房子無法租賃出去時，或他們的投資失利時，這種「租金貸」經營模式隨時都可能引發房屋仲介公司資金鏈斷裂的風險。而資金鏈的斷裂，既無法繼續向房東支付租金，從而導致迫使房東收回房屋。同時，租客交了房租，但要面臨著無房屋可住的處境，還得償還房租貸。如果租客拒絕再還貸款，那麼這些第三方信貸機構也面臨著資金鏈斷裂甚至倒閉的風險。

可以看到，這種以「租金貸」為主導的長租公寓經營模式，不僅將導致金融體系的嚴重風險，也將給整個住房租賃市場及整個社會帶來嚴重惡果。

從這次「租金貸」大行其道的案例，當前中國金融體系的風險無處不在，如何防範金融體系的風險就得從根源上入手來設定制度，以此來引導市場，否則是防不勝防。

（全文見中時電子報）