陸房市仍未見緊縮性週期調整

如何判斷當前中國的房地產市場形勢，各方都相當關切。野村證券的分析，中國的房地產市場已經出現拐點，明年上半年市場情況更將明顯轉差，中國政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產控制措施。國內也有媒體認為，房地產市場嚴冬來臨，行政性調控政策很快就會放鬆。

中國房市嚴冬到來論的理由是，一、當前國內房地產市場的緊縮週期與此前的週期不同，既把城市之間的差距拉大，也造成了行政性的調控政策與市場嚴重對立。二、不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些城市甚至出現了住房銷售面積下降40%以上情況，以及國內房地產市場企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都在採取不同方式增加融資。以這些理由來說國內房地產市場出現拐點，既沒有經濟學上的邏輯，更沒有市場上的邏輯。

首先，就中國的房地產市場來看，從來就沒有過所謂的緊縮週期性，用一般市場的規律來套中國的事情，只能是文不對題。因為，2003年以來中國的房地產市場從來就是政策市，市場完全取決於政府的房地產政策如何變動，市場的供求規律從來就沒有在國內房地產市場產生多少作用。從2003年起到目前為止，國內絕大多數城市的房地產市場，其價格只是持續上漲，房價上漲持續了16年，很少有國內城市，即使是小縣城出現過房地產市場價格的週期性調整。

既然國內的房地產市場從來沒有出現週期性變化過，那麼國內房地產市場如何有週期性緊縮呢？即使是2016年以來國內許多城市一直在出台各種各樣的行政性的房地產調控政策，但是這種房地產市場的調控只能是越是調控，其房地產市場住房銷售面積及住房銷售金額越是快速增長，越是在創歷史紀錄，房地產市場越來繁榮。比如，2017年中國的商品房銷售面積達到16.9億平方米，比2015年的12.8平方米增長了32%；2017年中國的商品房銷售金額達13.37萬億元，比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1-10月住房銷售金額增長仍然達到15%，中西部地區的增長更是在20%以上。今年1-10月占住房銷售金額近一半的地區其增長速度在20%以上，國內房地產市場哪裡會出現房地產市場的緊縮週期。

可以說，就目前國內的房地產市場來說，儘管有個別城市的住房銷售會出現急劇下降，但整個全國的房價來說，並沒有因為住房銷售下降而讓房價下跌，反之絕大多數城市的房價還在上漲。這也意味全國各地的房價上漲預期根本就沒有改變，也意味著中國以投資為主導的房地產市場性質根本就沒有改變，意味著十九大報告給出的房地產「只住不炒」市場定位還沒有落到實處。在這樣的一種狀態下，怎麼也看不出國內房地產市場出現緊縮性的週期調整。

一些機構及媒體想通過輿論的方式來操控國內房地產市場，以此來誘使政府的房地產市場政策鬆綁，估計這種概率不會太高。因為，現實的房地產市場性質並沒有多少變化，只不過是那種瘋狂房價上漲及瘋狂的增長速度些許下降了。

（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）