房市調控政策 壓不住市場炒作

北京房地產「317新政」是中國這一波樓市調控主要標誌，已經兩年過去了，其效果如何？

從國家統計局公布的資料來看，2018年2月，北京市的新房價格環比下跌了零點三，同比也是下跌零點三；二手房價格環比下跌了零點五，同比下跌了四點六。2019年2月，北京市的新房價格環比下跌了零點二，同比也是上漲二點九；二手房價格環比上漲零點二，同比下跌了零點七。

也就是說，經過兩年的房地產政策調控，北京市的房價，新房的價格同比上漲二點六，二手房的價格同比下跌五點三。這樣些微的調整，只能說明北京房價在政策出台後沒有變化，仍然在高房價上徘徊。北京市房地產調控兩年，要讓房價回歸理性只能是猴年馬月的事情。

「317新政」房地產調控政策出台後，房價變化是這樣，其銷售量下跌。也正是因為「317新政」房地產調控政策出台之後，房價則停留在那個高點徘徊，而住房交易量急劇下降，正好說明了這是一個完全投機炒作的住房市場。否則，如果住房是一個以消費為主導的市場，那麼它肯定會隨著交易量快速下降而讓房價隨之向下調整。但是在北京市「317新政」之後，房地產市場並沒有出現這種情況。

「317新政」對北京市房地產市場影響最大的可能是商住房。兩年來，遭受打擊最大、跌幅最大的是商住房。據中原地產統計資料顯示，房地產調控兩年來，商住房實際簽約量僅有9000套，比此前下降了91%。也就是說，「317新政」房地產調控政策基本上把這類市場打得趴在地上。不過，這是小眾市場，對絕大多數人影響不大。所以，對於北京「317新政」有一定的效果，但由於行政性調控政策用得過多，房地產調控的經濟槓桿沒有真正落實，比如用稅收政策把投資及消費在事前、事中及事後嚴格區分，放開土地市場加快住房租賃市場的發展，重新釐清房地產市場發展模式等都是大有空間的。這些政策是把北京房地產市場帶向持續穩定發展的重要方面。

北京市的情況是這樣，上海、深圳，及二線熱點城市房地產市場情況也差不多。至於廣州，及其他二線城市，房地產調控政策出台之後，基本上處於量價齊升的態勢。比如，西安、三亞、南寧等城市量價齊升更是瘋狂。

可以看到，中國的這一輪的房地產政策調控是從2016年開始。2016年政府不僅提出了「只住不炒」房地產市場發展的基本原則，而且之後各地方政府也推出了許多不同的行政性的房地產調控政策，但是這些房地產調控政策只是先把一線城市及二線熱點城市瘋狂上漲房價遏制住，但隨著各地方政府出台的房地產行政性調控政策越來越多，這種一線城市房價上漲的瘋狂或房價上漲趨勢很快向全國各地蔓延。從一線城市，到二線城市、三線城市，最後到四線及以下的城市。也就是說，國內房地產市場調控3年，中國各城市的房價幾乎都上漲了一遍。而且這種房價的上漲還在繼續。

但是，這樣的房價持續上漲20年了，還能夠持續嗎？這不僅會讓已經有30多兆元的住房按揭貸款居民債務加重，也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程，及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本，增加中國金融體系的風險。如何平衡這些問題，就得看中國政府智慧了。

（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）