宏烽地政士事務所 陳德銓另類地政士 主打祭祀公業

陳德銓從金融業、房屋仲介，到現在做土地代書。20多年來，宏烽地政士事務所的招牌越打越扎實。他笑說：「一般地政士（代書）會做的，我都不做，我選擇做別人不會做的。」於是，他主打服務項目是祭祀公業、地籍清理以及疑難土地的辦理，目前以台灣光復前後時期的土地為大宗。

　日據時期留下的土地中，有權屬不明或繼承問題的，在一般台灣舊習慣大致可以分成三大項：寺廟、祭祀公業、神明會。寺廟的清理大致已完成，目前比較麻煩的是寺廟是否符合建築法規的規定。祭祀公業通常是同姓宗族間為了慎終追遠，感念先祖渡海來台而設立，通常以所生男丁有派下權。

　而神明會則類似兄弟會，不同姓氏地結合共同出資買地，並把土地登記在神明的名下，以神明聖誕時擲茭選任爐主維繫感情，通常這些會員的長男才有權繼承。神明會大概是最困難辦理的，尤其要檢附原始出資證明，導致辦理案件困難，建議改以宗教法人方式處理。

　其實，這類「權屬不明」的案件市場很大，但競爭者少，原因在於多數的代書不會做。他表示，曾有某知名房仲業的代書想來宏烽求職，結果發現對方除了電子土地謄本外，對於「台帳」、「日據時期謄本」或是「土地關係人憑證申報書」等，不是沒聽過，不然就是不會調閱或看不懂內容。他這才知道，外面有很多代書，除了簽約之外，其實什麼都不會。

　回想過去考取地政士、不動產經紀人，辛苦地讀了很多書，後來配合政府政策，開始接觸祭祀公業與地籍清理的案子，他花了數年的時間挨家挨戶拜訪客戶，多看多聽多學，才慢慢成為這個領域的專家。而外面連鎖房仲業的代書，缺乏土地實務經驗，只會法條式的房地簽約，卻忘了很多時候實務加理論操作更重要。

　日據時期的土地，通常以戶籍上所載地番町號結合土地的番地、番戶來辦理，代書需要了解土地段名代碼，對照現今的位置。另外，他也透露，在調土地台帳謄本時，除了縱向時間軸的資料外，也需要多蒐集橫向的資料作輔助，才可以還原土地權屬的原貌。

　其實，他做過的「白工」也不少。曾經經手樂生療養院的所有土地，處理了快三年，卻一毛也沒拿到，他把這個當成「服務社會」。他也遇過因地主不願賣土地，積欠代書費七年的案件、或是辦好了又後悔付款等，但他樂觀地想，「這個公業或業主的祖先，看到我做了這麼多，應該會保佑我吧！」

　對他來說，土地是良心事業，有困難的來諮詢是不會收費的，所以經常吸收不少謄本費用與雜支，該簽的約不會少簽，該拿的會用力拿，不會客氣的；困難的會盡量幫忙，辦好每一個案件對他來說才是重點，這些過程能帶給他的知識跟經驗，才是無價的。

　他心中一直有個計畫，就是把這些年來土地代書經手過的案例，整理成一本書，因為市面上的課本教的都是法條式的，而陳德銓要做的是「教戰手冊」，往實務面的方向去傳遞相關知識。他想告訴現今的代書，應該把這個職業當成服務業，主動出擊，而不是坐在家裡等案件上門。

　他希望，想當代書的人要有覺悟，因為要學的東西很多，容易雜而不精，千萬不要像個只會簽約的機器人，而是要努力地研究土地、精進實務，才能讓代書走向專業，建立難以被人取代的價值。

達人小檔案

學歷：淡水工商管理專科學校銀行管理科

經歷：第一信用合作社（瑞興銀行）、中國信託銀行、閎展不動產開發有限公司

專技普考：地政士、不動產經紀人

興趣：看書、看電影、喝咖啡、珠寶玉石蒐藏

達人座右銘

常將有日思無日，莫待無時思有時