天下寒士亟需適宜的社會住宅

　詩聖杜甫（公元712～770年）進士落第，仕途不順，找不到穩定適當的工作，只能當個沒有保障的臨時小官，而其個性似乎也與官僚體系格格不入。他一生可謂潦倒，尤其在安史之亂後，顛沛流離，居無定所，以粗茶淡飯過日，住的是自己蓋的草堂。有一次，他在成都浣花溪邊的草堂，被一陣狂風吹倒，雖已無屋可住，卻仍心繫天下窮苦之人，在其〈茅屋為秋風所破歌〉中，感慨而言：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！」或許他心中所企求的，就是日前熱議的社會住宅。

　每當年關將近時，慈善團體舉辦「寒士吃飽30尾牙活動」，增進社會溫暖，令人備感溫馨。然而，除了過年特別關懷他們外，平時對弱勢民眾發放食物（券），政府也當責無旁貸。在寒風苦雨中，能讓社會中弱勢的人，其居住權得到最大可能的照顧，落實居住正義，更是不可忽視。尤其在台灣之自有住宅率超過八成的情況下，政府對無屋可住之弱勢者，自當戮力提供社會住宅。

　「社會住宅」是指政府直接興建、獎勵民間興建，或是引導民間將空屋釋出供民眾承租的住宅；以低於市場租金、採取「只租不售」的模式，促進資源循環利用，能夠讓社會上更多的弱勢者有屋可住。依據住宅法第4條的規定，直轄市或縣（市）轄區內之社會住宅，提供至少30％以上之比率，出租予經濟或社會弱勢者（包括低收入戶、65 歲以上老人、身心障礙者、遊民等），作為承租的優先戶；另也提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住之需求者。

　行政院在2017年核定「社會住宅興建計畫」，預計在八年內（即2017～2024年）提供社會住宅20萬戶，其中政府自行興建12萬戶，包租代管8萬戶。而在政府興建的12萬戶中，依據內政部統計，截至2020年底，已完成約1.7萬戶，興建中的約1.9萬戶，執行進度顯得落後；另包租代管媒合約1.3萬戶。將興建完成及媒合成功之社會住宅合計，僅占2020年第三季底之全國住宅總存量899萬戶的0.3％。且依據社會住宅推動聯盟整理的資料可知，社宅需求者之中籤率偏低，以台北市及新北市推出的案件為例，絕大多數在10％以下，甚至有些低到只有2％。此種需求大於供給之「僧多粥少」現象，各級政府在推動上更需加把勁。

　廣建社會住宅，讓弱勢者有屋可住，而且能夠負擔得起，這是各級政府的責任。台北市政府在推動社會住宅上的努力值得肯定；然而日前所推出明倫社宅，其中三房型月租竟高達4萬多元，顯然超出一般中低所得者的負擔，引起廣泛討論。雖然租金合乎低於市場行情的規定，卻高到有違社會住宅原始目的之虞。究其原因，除了興建成本過高、設計華而不實、附屬建物（陽台等）過大等問題有待改善外，台北市租屋市場價格本身就高，實也難辭其咎。引進「混居」概念，雖可矯正「鄰避效果」，防止被標籤化為「貧民窟」，有其積極意義；然若因「混居」過當而使得弱勢者進住比率偏低，就有令人質疑之處。更值得關心的，北市府基於財政考慮，租金低於市價的成數偏低，大幅超過經濟及社會弱勢者的負擔，反而凸顯「居住正義vs.世代正義」、「租金負擔vs.財務永續」間的矛盾性，才是問題關鍵所在。

　關於社會住宅的租金定價，依據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條的規定，不得逾市場租金水準。而在實際執行上，以新北市、台中市為例，「一般戶」的青年與家庭住宅之租金，約是市價的8折；「優先戶」的弱勢族群之租金，約為市價的64折。至於台北市的社宅租金，則是市價的85折或以下，有其財政負擔上的考慮，避免債留子孫。

　合理的社宅租金，除了須與市價連動外，依據住宅法第25條規定，還要考慮承租者的所得狀況及負擔能力；然而地方政府則是關心本身的財政負擔能力。為達居住正義的目的，社宅租金應該訂得較低，嘉惠弱勢者之補貼就大，自然會增加政府財政負擔；若是舉債經營，將會打擊財政紀律（這也是台北市政府所關心的）。然而問題重點在於，既然社會住宅以照顧弱勢者居住權為主要目標，配合政策所產生財務無法自償的問題，應是中央與地方政府間之事，無涉地方政府與弱勢居住者間之租金關係；向弱勢者要求自償率，恐怕很難自圓其說。至於所衍生的財政負擔問題，就應循其他途徑來紓解，其財源籌措可來自都市土地開發基金、地價稅等，或是透過中央補助款及統籌分配稅款，合理填補財務缺口，並且有效提供地方政府在興辦上的誘因，但絕不可因噎廢食。

　總之，政府應以最合乎經濟效率的方式提供或取得社會住宅，再以合乎居住正義的方式合理分配，期待「兩全其美」的達到社會住宅的開辦目的。其實，適足、便宜、實用、安全、避震、防火、有尊嚴的社會住宅，能讓天下寒士都租得到、住得起，居住正義才能真正落實！