瞄準炒房 央行選擇性信用管制還有後著

　中央銀行日前在第三季的理監事會議後拋出第三波選擇性信用管制的震撼彈，強調為落實政府「健全房地產市場方案」的信用資源有效配置及合理運用，繼2020年12月8日、2021年3月19日兩度修正施行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」後，9月24日起三度修正實施該規定，包括新增規範自然人特定地區（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市）第二戶購屋貸款不得有寬限期；調降購地貸款最高成數為六成；調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

　所以形容本次祭出的第三波選擇性信用管制是震撼彈，主要是今年第二季央行例行理監事會時，因正值本土新冠疫情嚴峻，加上房地合一稅2.0是在7月正式上路，央行因而沒有新增任何房市管制措施；市場原本也預期本次理監事會議，在疫情已稍受控但未完全平息的情況下，且房地合一2.0上路後的效果需要時間觀察，認為央行至少會再暫停一季，不料央行除了出招，還預告後續不排除有第四波管制的可能。也就是說，央行這次的選擇性信用管制的衝擊度沒有先前兩波大，時點卻意外提前。

　根據央行理監事會決議文，採行第三波選擇性信用管制是因目前貸款成數下降，但銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，有必要採取預防性措施，進一步控管金融機構不動產授信風險。

　這可以分投機客和養地兩大部分來看，其中央行比較在意的是和養地有關的土建融部分，主要是近月銀行建築貸款因購地貸款大增，年增率居高不下。

　事實上，央行2020年12月推出選擇性信用管制時，便規定借款人購買都市計畫劃定住宅區及商業區土地貸款應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為六成五，並保留其中一成待動工興建後始得撥貸，同時規定餘屋貸款最高貸款成數為五成。今年3月央行又新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數五成五。本季理監事會的修正在購地貸款和工業區閒置土地抵押貸款最高成數都再下調半成，同時明確定義閒置土地「一定期間 」開發的一致性標準為一年，以加速借款人辦理工業區閒置土地的興建開發。換言之，對於業者不論是打著都更還是工業區開發的主意養地、炒地，央行早已有所察覺和準備，這次只是把網收得更緊，希望透過進一步緊縮貸款成數，來抑制購地貸款過度擴張。

　至於投機客的部分，央行2020年12月時新增公司法人購置住宅貸款第一戶最高貸款成數六成，第二戶（含）以上最高貸款成數五成，均無寬限期；自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制最高貸款六成，無寬限期。今年3月央行已進一步緊縮，包括公司法人購置住宅貸款最高成數降至四成、自然人第三戶購屋貸款最高成數降至五成五，並新增第四戶以上購屋貸款最高成數五成；同時央行也加入豪宅新禁令，把購置高價住宅貸款最高成數由六成降至五成五，並新增第四戶以上高價住宅貸款最高成數降至四成。

　本次央行並未調整自然人第二戶貸款成數上限，僅取消寬限期，主要就是保護自住、打擊投機。至於一般換屋者多數是先賣後買以取得充足的頭期款或購屋款，雖有部分人可能先買後賣，但第二戶的貸款成數目前不受影響，更何況寬限期未償還到本金，而是只付利息給銀行「以時間換取空間」，換屋者就算先買後賣，理論上時間也不會拖到半年、一年，央行取消第二戶寬限期，真正會被影響的無非還是想利用三到五年寬限期囤房出售的投機客。

　值得注意的是，央行本次對於第二戶寬限期再度畫出八熱區，至於不動產相關授信調降成數則是全台適用，這顯示建商搶地仍是普遍問題，土地成本不易下降，房價自然沒有回頭空間，這部分央行因此希望透過調降信用成數、增加圈地成本來試圖解決。但投機客炒房應有部分在先前兩波選擇性信用管制後退燒，八大熱區可視為炒房蛋黃區或投機客大本營，逼使央行走回2010年那波選擇性信用管制時「分區」的老路。

　但相較2010年時央行畫出的炒房熱區僅雙北和桃園的部分區域，這次八熱區範圍擴大到新竹縣市、台中、台南、高雄，即六都加上工業園區幾乎全數入列，也就是全台灣有可能炒房的地方都被匡列，也顯示不論是從供給端的建商買地，到需求端的投機客炒房，範圍早已從台灣頭到台灣尾、全台炒透透，接下來央行勢必要思考是否進一步限縮這些地區第二戶房貸成數，或全面取消所有房貸戶寬限期。

　當然，央行也可以透過升息的方式打炒房，但利率走高不但會打擊房市、也會影響股市和匯市，對自住者和投機客也等於是無差別化的提高成本。央行長期以來一直以信用管制取代提高利率，主要就是希望讓炒房者付出較高代價，但讓自住者可以不受傷害。只是低利時代總有到底的一天，加上目前看來炒房者似乎不見升息不掉淚，央行縮減成數和取消寬限期，或許也可以視為給銀行和自住者「提醒一下」，暗示利率反向走高的那一天，可能不再遙遙無期了。