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雨遮屋簷產權登記 恐一國三制

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 為解決虛坪爭議、減少建商在房價上的操作空間,明(2018)年1月1日起,申請的建造執照,不再登記雨遮、屋簷,「不計坪、不計價」時代來臨。惟新制上路初期,短期難免出現坊間同時存在「不計坪不計價」、「計坪不計價」、「計坪又計價」的「一國三制」現象,業者建議政府務必要拿出配套,以免造成房價混亂。

 雨遮屋簷究竟佔比多少?明年新制上路後對房價影響大不大?最近成為熱門話題。

 根據「預售屋買賣定型化契約」,雨遮是指在窗戶、或開口的上方,距離窗戶、開口上緣不超過50公分的構造物,具備遮雨、遮陽等功能。早期法規對於雨遮測繪登記的範圍,並沒有明確規定,因此很多建商都會把雨遮計入銷售坪數和總價內。

 現制是在2011年改制為雨遮和屋簷「可登記,不計價」,由於是計坪不計價,也會給部分銷售人員以話術混淆,先把雨遮計入總坪數內、再把每坪單價壓低,讓買方覺得買到便宜。

 而明年將實施不計坪也不計價,乍看之下,對買方應該有利、可省下不少錢,但是代銷業者宣稱,建商一定會將本求利,在建築成本不變、總價不變之下,「每坪單價有再向上提升5~10%的空間。」

 不過,國泰建設協理林清樑打臉指出,其實雨遮屋簷佔總坪數比率沒那麼大,只有約5%、甚至不到,並不如有些建商所說的5~10%那麼高;若不計坪不計價,對於每坪房價並不致造成波動,房價也不會因為不計價而下跌,畢竟總成本沒有因此變動。惟對銀行來說,倒是會出現三種不同計價的不動產擔保品,這是一個問題。

 台北市地政士公會名譽理事長張義權表示,如果建商不刻意去設計,雨遮屋簷佔比平均1%都不到,可說非常小、對建商影響微乎其微,也不致影響房價。

 然而還是有建商憂心,明年新制上路,難免有些業者會把設計較多的雨遮屋簷成本,灌進可售坪數,造成單價被拉高;如果政府沒有配套,將進入「一國三制」的房價混淆期。

 亞昕開發董事長姚連地表示,過去數十年房地產買賣採總面積觀念,雨遮、屋簷和主建物登記在一起,現行中古屋都是「可登記可計價」,但2011年「預售屋定型化契約」上路後,是「可登記、不計價」;接下來「不登記、不計價」新制上路後,恐造成「一國三制」。最令人擔心的是,舊有中古屋已登記的雨遮屋簷,若參與都更重建,將不能登記,那麼將嚴重打擊都更,降低地主參與都更的意願。

 興富發建設副總經理廖昭雄表示,台灣物權是以登記為依據,建造執照上有雨遮、就登記雨遮,如不登記,反而與建照藍圖不符,引發爭議;且明年新取得建照的建物,不登記的雨遮屋簷,將不必課到房屋稅,因此新制對於未來政府房屋稅稅收,也一定造成短少的影響。

 據悉,有部分建商私下不斷抱怨新制,並且主張,希望內政部暫緩明年實施新制。

 其實,內政部早在2011年就實施雨遮屋簷可登記但不計價,否則要處以6~150萬元罰鍰,可是如今明年要進一步實施不計坪不計價,為什麼還有些建商抵制?究竟有何不能說的秘密?

 據了解內情的業界人士透露,因為有些長期以來都擁有一批忠誠客戶或投資客粉絲的建商,可在新案預售推出前,提供雨遮屋簷不計價的售價,給早鳥投資客好康認購;等到日後轉手時、再以列入雨遮屋簷的總價,牟取好幾坪的價差,這些獲利動輒高達數百萬元。不過,明年新制上路後,建商將完全沒有利用雨遮屋簷不計價的優惠,來給予投資客早鳥好康的操作空間,這已經是「不能說的秘密」。

 建商建議,政策朝向良性改革是好事,但也不要只作半套,應調整實價登錄欄位,把雨遮屋簷、主建物的坪數分開計算,讓消費者在同一基礎下比較實坪行情。