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東南亞不動產進場MUST KNOW 專家:三步驟入市

動輒6%以上的高投報率、投資東協10國你跟進了嗎?高投報率伴隨著政治政策、經濟匯差以及人口紅利等要素,不僅讓人擔憂、更不知道該如何選擇國家與標的。專家建議「三步驟」,先看國家政經、降低風險,其次觀察不動產看漲與否,最後才是尋求長期穩定投報率,就可以安心投資。

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▲哈塔瑪斯國際地產台灣區總經理陳啟明

哈塔瑪斯國際地產台灣區總經理陳啟明直言, 把握「先選國家」的大原則,看政經局勢最重要,「判斷國家政局是否穩定、經濟是否成長、勞動人口紅利是否增加,以及購買區段基礎建設是否完善或持續改善中,都是重要考量。」

 

淺談東協10

從政經局勢與人口紅利判斷

陳啟明認為,在東協10國中,新加坡穩定,但房市內需規模小、政策不利於外國人房價投資;汶萊有國家福利政策、國家補貼住宅政策支撐,房價不漲、因此不適合房地產投資。

寮國、柬埔寨、緬甸的共通點,就是軍政府主政、政局不穩定等要素;雖然長期經濟發展前景看好、但目前整體發展還沒有達到規模經濟,人均所得太低,內需市場不高,目前只能做低階代工的經濟發展,未來發展還需要一些時間。

印尼、越南、泰國,人口有9千萬至2億人,有人口紅利、人口素質倶佳,不過印尼對於外國人投資不動產的法規不夠嚴謹與保障,投資獲利高之餘也要注意。越南整體發展性佳,但要特別留意排華、排富情況發生,雖然有獲利空間,但財產與人身的安全性要特別留意。

 

越南需留意排華排富

泰國需注意投報率下降

而國人最熟悉的泰國相當適合旅遊、吸引世界遊客前往,加上國民所得超過5000美元、更讓外資持續進場投資,成為支撐當地不動產發展的最有利條件;加上曼谷交通建設持續發展中,機場是世界第三大等條件。不過,泰國人口紅利即將在2025至2027年達到最高峰,而勞動人口紅利現在最高峰,所以必須留意房價發展,未來外資以及國家經濟建設與人民所得的增長狀況,是否可以推升未來房價的趨勢,還是值得留意;現在曼谷市中心投報率約5%,日後可能必須留意投報率下滑問題。

陳啟明認為,目前最值得台灣人投資的二個國家,分別為馬來西亞與菲律賓。「這兩個國家政局穩定、經濟穩定高速成長,加上勞動人口紅利至少還有30年以上,代表房地產價值還有很高的成長期,非常值得投資。」

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▲馬來西亞吉隆坡雙子塔曾多次入鏡好萊塢動作大片,已是國際一線大城,持續磁吸全球外資,周邊地產項目投資成長動能可觀。

馬來西亞政治風險低

菲律賓內需市場強

他進一步表示,馬來西亞最起碼還有40年的人口紅利發展、勞動人口紅利至少還有30年的榮景,更是是目前東協10國中人口紅利維持最高的國家之一;加上人口教育素質、人均所得超過一萬美元以及政治環境、治安等條件僅次於新加坡、汶萊,且房價與家戶所得比是東協國家最低的,首都的重大交通建設與金融中心陸續完工中,是非常值得投資的。

而菲律賓,人口紅利至少還可以到2090年、人口勞動紅利至少還有65年,成長期同樣很高。陳啟明表示,菲律賓日前取代印度、成為世界上BPO商業流程外包最大的國家,每年為國家創造250億美金以上的產值,很多國家在首都馬尼拉成立區域總部及分公司,所以商辦需求優於住宅。再者,在海外工作的菲律賓,每年匯250億美金以上外匯存底回國,大部分用於置地、買房,情況與台灣類似,有很強大的住宅內需市場的支撐,因此菲律賓非常適合投資各種商辦類與小坪數的住宅項目。