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壽險投資不動產出租率不到6成 僅能成本列帳

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(壽險業投資的不動產若出租率不到60%,僅能用成本列帳。資料照片)

壽險業投資不動產若出租率不到6成、收益率不到最低標,只能採「成本法」估價,即不能認列增值利益。金管會23日公布保險業財報編製準則修正草案,對投資性不動產增訂更明確的鑑價標準,但考慮到財報一致性及可比較性,將是2020年及之後投資的新不動產才適用。

保險局表示,新的規定將先進行預告7天,之後再公告適用,且回溯到2020年第一季財報,由於從今年投資的新不動產開始計算,目前初估影響並不大。

雖然壽險業投資性不動產帳列金額高達新台幣1.27兆元,但據保險局統計,只有五家壽險公司的投資性不動產續後衡量是採公允價值,即國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽及三商美邦人壽,也就是這五家公司帳上投資性不動產會隨其出租率、租金收益率及市場行情變化,可能出現高額的不動產增值利益。

保險局表示,未來若有壽險公司決定將其投資性不動產續後採公允價值列帳,則其鑑價方式都要依此次的新規定,但這些公司也可能永遠都不選擇用公允價值進行續後衡量;另外五家已採取公允價值續後列帳者,則只有新增投資才適用。

保險局目前規定保險業投資不動產,必須二年內即時利用且有收益,即時利用的定義即是出租率逾60%,且最低收益率要達中華郵政二年期定儲小額存款機動利率加5碼,目前為2.095%,未來出租率不到60%、最低投報率不達標的不動產,只能採成本法列帳,且每年要認列折舊等,價值只會越來越低,無法認列增值利益來增加淨值。

若符合出租率及最低收益率者,可採「收益法」估價,保險局也訂出三原則,一是依現行租約來計算現金流量,不能用當地租約或市場比較法;二是不動產收益分析期間不得超過物理耐用期限;三是折現率以最低收益率為下限。壽險業投資性不動產增值利益,目前多認列為淨值下的特別盈餘公積,未來要用在接軌IFRS17,增提準備金之用。