房屋稅收占政府總稅收的比重不高，只約3.4％，算是一項小稅，卻是地方政府必須仰賴的財源；因其性質特殊，正確、合理估價不易，課稅又涉及公平性，甚至引起是否違憲的爭議。

　依據憲法第15條規定，人民的生存權與財產權應予保障；然而憲法第19條也規定，人民有依法律納稅的義務。其實，兩者並不相悖：在社會契約及受益付稅原則下，犧牲部份個人財產，換取公共利益及財產保障與增值，合乎自然正義原則。環顧世界民主國家，普遍存在房產稅，用來提供治安、消防、交通、公園、學校、市場等地方公共財，課稅應無違憲之虞。

　持有房地產應如何課稅？從學理上言，房與地性質不同，房屋屬改良物，供給具彈性，課稅宜輕；土地具有稀少性、非移動性，供給傾向無彈性，課稅宜重；故兩者理應分離課稅，較能達到公平與效率目的。檢視台灣房地產對應稅制，表面上遵從孫中山遺教，採房地分離課稅，土地課地價稅，房屋課房屋稅；然在實際課徵上，並沒有依照改良物輕稅、土地重稅的課稅原則，反而是房屋稅負擔相對重於地價稅，實有翻轉的必要。

　由於房地產屬聯產品，彼此結合產生效益，如何合理分割其個別價值，其實並不容易，學理上有土地貢獻說、建物貢獻說、聯合貢獻說之分。台灣現行稅制，表面上，房屋稅稅基中考慮路段率，具建物貢獻說精神；然而房屋與土地共同創造房地產效益，更具聯合貢獻說內涵，均與路段率具密切關係，是否因此就重複課稅，則有商榷餘地。就現況觀之，若房屋評定現值加土地公告地價之和，嚴重低於房地產實價，就難有重複課稅之實。

　我國房地產持有稅，就長期言，的確應朝以實價為基礎的房地合一課稅制努力。然在分離課稅現制下，若是地價已能十足反映地段所創造的價值，估價方式能落實土地貢獻說，對土地合理加重課稅，房屋稅負為求其輕，當可不必考慮地段率影響。然而，無論採取何種說法，均有賴房地稅基合理估價與查核機制的建立。至於將房屋標準單價每3年評定一次，縮短成每兩年或一年評定，其實無關宏旨；過去30年為何不調？如何將低估價格矯正，才是關鍵所在。

　最近房屋稅所引起的爭議，主要在於許多縣市政府欲調高房屋標準單價所致。觀之以往，地方政府為討好選民，房屋標準單價30年未調，以致房屋評定現值長期偏低，不但造成不公平，也影響地方財政收入。如今，各地方政府為了改善財政，落實自我負責精神，調高房屋稅基，本應予以肯定，卻引起自用住宅不應課稅、新單價不應溯及既往，以及調整時機不當等諸多爭議。然而，基於重置成本而非歷史成本的課稅基礎，矯正30年未調稅基，以利未來合理課稅，新舊屋就應一體適用新標準單價，以期避免「一刀切」造成新屋稅負陡增現象。由於這並不是將因此計價所增加的稅額也溯及既往，難謂有違誠信原則；然為紓解因地方政府行政怠惰造成舊屋按新標準單價課稅所激發的民怨，則可對舊屋稅額隨屋齡打折處理，以期降低衝擊程度。

　值得強調者，自住房屋為人民基本生活必需、安身立命之所，具殊價財（merit goods）性質，就應落實輕稅原則，甚至有人主張免稅，當有檢討空間。房屋稅條例第15條第1項第9款，雖針對住家房屋現值在新台幣10萬元以下者提供免稅，然此一門檻金額已約25年未調，也應隨物價指數調整才算合理；1.2％的自用住宅稅率也應往下降低，以期合乎居住正義。此外，課徵房屋稅所採用的房屋折舊年數高達60年，以及殘值率高達40％，均應一併調降。至於自住高價房屋，除應正常課稅外，是否還需課徵奢侈稅或豪宅稅，則應慎重為之。

　最後，為避免課徵房屋稅所面臨的諸多問題，正本清源之道，則是繼房地合一課徵所得稅後，房地應合一課徵房產稅，實乃未來稅改大勢所趨。