受到英鎊暴跌及美國聯準會升息可能性提高的影響，十一長假後首個交易日，人民幣兌美元匯率中間價跌破「6.7」的大關，創下2010年9月以來的新低，市場一片譁然。不過，從9月迄今，一般民眾討論最多的是房地產。10月伊始，北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、南京、珠海等20多個城市先後發佈房市調控限貸、限購政策，開啟「限購模式」。10月12日，中國人民銀行（簡稱大陸央行）召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理召開會議，傳達房地產調控精神。大陸央行要求各商業銀行理性對待房市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。
這波限購來勢洶洶，但買房熱如烈焰般越燒越旺。從年初到限購前，從北上廣深蔓延到廈門、蘇州、南京、杭州乃至成都與合肥，此輪房市熱所引發的財富轉移，所涉及的人群之廣、資金之巨，足以讓人瞠目結舌。以深圳華僑城豪宅附近為例，今年9月24日開賣，面積6平米（1平米約0.3025坪）的精裝小戶型，總價人民幣88萬元起。雖然每平米的單價近15萬元，但相較於億萬別墅迭出、千萬豪宅湧現，88萬的總價可說是親民，也是尚能負擔的範圍，不到半天就售罄。
中國大陸的房地產市場不斷地上演冰與火之歌。就在10月8日，農曆24節氣中的「寒露」，經過一輪密集限購政策後，房市交易彷彿進入速凍模式，包括北京、深圳、杭州等地出現不同程度的成交量下滑。
對此，英國《金融時報》（Financial Times）發表文章《密集限購潮來臨，中國樓市瘋狂十字路口》稱，「居高不下的價格，成交量的下降，使得多空雙方都有了各自表述的空間，看多還是看空都不難找到充分理由。那些曾經言之鑿鑿的經濟學家，如今心中也開始沒底。」
縱觀目前對房市的議論，有幾個問題頻繁被提起，如房市是否存在泡沫？房價是否繼續上漲？地方政府是否為房價飛漲的推手？或許，想清楚這些問題，面對現階段的房產熱及未來走向時，心中有底了。
投資性需求 釀市場恐慌情緒
回顧本輪房價上漲情況，根據中國指數研究院發佈的百城價格指數，可以發現以下特點。首先，房價上漲幅度遠超收入成長，2015年全國城鎮居民可支配收入增為8.2%，房價上漲前50名的城市，其居民可支配收入均在7%至10%的區間，有32個城市的房價成長超過所在地城鎮居民可支配收入的成長。人口成長多數都在0%至1%之間，上海甚至出現常住人口負成長。從房價、收入、人口成長等多方面來看，此輪房價上漲受人口、收入等剛需型購屋需求因子推動較小。
此外，一線城市和題材型城市受追捧比較明顯。本次主要上漲區域較多，分佈零散。不僅包括長三角、珠三角、京津冀和環渤海地區，除了有傳統的一二線城市和省會城市，還包括一些有國家戰略規劃和區域發展規劃覆蓋的三四線城市，如保定、廊坊等。漲幅較大的城市中，共有18個城市今年以來的累計漲幅超過了北京，分佈較廣。
上漲順序也並無明顯規律，雖然限購是由一線城市帶頭，二三線城市陸續跟進，但此輪房價上漲並不完全是一線城市向二三線城市蔓延的趨勢。
很多研究將貨幣寬鬆、城鎮化率遠未到頂等作為此輪房價上漲幅度合理化理由，值得注意的是，由人口城鎮化和貨幣寬鬆帶來的剛性需求（簡稱剛需）是不會擇時擇地的。如果是貨幣寬鬆刺激剛需，房價上漲應該從2015年初就開始溫和上揚，而不是在2015年下半年、股災之後開始在各地陸續暴漲；上漲區域應該向一二線城市集中，不應出現在眾多具有題材型的三線甚至四線城市；上漲順序理應從中心城市向外擴散，而非出現在有國家和區域規劃覆蓋的城市。此外，這些城市的常住人口增加和城鎮居民可支配收入成長也不支持如此大幅度的上漲。所以此輪部分城市房價的大幅上漲，可以判斷為由投資性需求製造市場恐慌情緒拉動部分剛需所致。
調控13年 房價漲13倍
如此密集的調控是否行而有效？從供給端和需求端兩方面來看，房地產調控政策的著力點是抑制住房需求、調節土地和住房供給。限購限貸、提高契稅、提高貸款利率等都是遏制需求的有效手段，可在短期內直接調控成交量和房價；而透過增加土地供給總量、改變土地供給結構和控制公共住房供給等政策，是從上游土地市場的政策端和房地產開發銷售過程方面對房價進行調控的重要方式。
一般而言，第二套普通自住房（簡稱二套房）首付比例提高或減少是調控政策緊縮或寬鬆的重要信號。
從2010年開始，中國國務院、大陸央行和中國銀行業監督管理委員會陸續推出一系列政策，在中國全國範圍內調控房地產信貸的首付比，以應對2009年8月起不斷上漲的房價。而二套房首付比作為重要的調控手段不斷提高，在2010年1月，二套房首付比為不低於40%，到了4月提高至50%，並規定貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。隔年1月，國務院再次頒佈文件，將二套房首付比再次提高到60%。隨著房價成長下滑及經濟下行壓力日益增加，大陸央行於2014年9月開始放鬆二套房貸款條件，規定「對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策」，即首付比例不低於30%。從地方政府層面來看，在中央層面的房貸條件基礎上，可以根據風險提高首付款比例，因此各城市限貸的首付比例設定不一。
至於限購政策可直接控制房地產需求。限購政策源於2010年4月國務院發佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，規定「地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數」。深圳於9月推出具體的限購細則，規定本地戶籍家庭限購2套房，外地戶籍家庭限購1套，且要求有超過1年社保繳納證明或個稅證明。隨後北京、上海、廣州、深圳等城市都陸續發佈限購令。在2010年至2011年間的房地產調控中，逾31個城市推出限購政策，形成密集的房地產限購潮。
另一個靈活工具就是貨幣政策。貨幣政策不是專門為了調節房地產市場，但房地產作為中國重要的一大產業，升息升準、降息降準不僅影響居民購房需求，同時影響房地產開發需求，因此貨幣政策是調節房地產需求的重要政策工具。總體來看，貨幣政策作用到房價存在一定的時滯，儘管貨幣緊縮未必能有效抑制房地產需求，但貨幣寬鬆一般能對需求起到刺激作用。
再就是對土地調控。2006年5月，國務院為切實調整住房供應結構，推出《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中有關新建住房結構比例的「90/70」政策，即規定新審批、新開工的商品住房建設，如90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的70%以上，保障剛需型購房者對中小戶型商品房的需求，並抑制投資、投機。而從地方政府的調控政策看，強調增加土地供應也是歷次調控重要的手段之一。
但對比2011年及2016年的兩輪房地產調控不難發現，都側重在逆週期與限購限貸等需求調節。特別是在房價漲幅較高的城市中，較少城市提及加大土地供應，多數仍是把重點放在透過限購或限貸進行需求調節。
本文來源：《多維TW》月刊012期