為建立更多元化的資產組合及強化收益，不動產向來被保險業者視為重要的投資標的之一。金融海嘯後迫使保險業重新調整資產配置策略，資金紛紛湧入風險相對低的國內不動產市場，卻在金管會祭出年化收益率的限制下，使保險業者投資國內不動產面臨幾無投資標的可買的局面。

　國內可投資物件缺乏 轉向境外不動產市場

　金融海嘯後，保險業資金湧入國內不動產市場避險，使得價格飆漲而收益率下跌，部分壽險公司爭相以高價競標，換算租金報酬率僅1.8％。在這樣的時空背景下，金管會於2012年8月規範保險業者從事國內不動產投資時，年化收益率不得低於2.125％，隨後更於同年11月將標準提高至2.875％，以提升保險業投資效益。

　據世邦魏理仕統計，在保險業不動產投資尚未受到多項政策管制前，2012全年保險業投資國內不動產金額共計新台幣1,185億元，而台北辦公室收益率平均僅2.2％。與此同時，保險業者在最低年化收益率須達2.875％的限制下，面臨幾無投資標的可買的局面。

　2013年5月，金管會宣佈放寬保險業境外不動產投資規範，最近一期資本適足率達200％的保險業者，得經由「特定目的不動產投資事業」進行境外不動產（包含中國）投資。截至2016年底，台灣保險業者投資海外不動產共計7筆成交案，累計總金額達新台幣898億元，大型保險公司如國泰人壽、富邦人壽分別斥資百億元以上購買英國倫敦的辦公大樓，其中不乏精華區指標大樓，以英國倫敦為例，頂級辦公室收益率約4％～4.5％，這些境外不動產投資的成功案例，也創造了台灣企業在全球資本市場的能見度。

　投資限額與審核流程 全球市場下欠競爭力

　在全球不動產市場中，亞太地區投資人如中國及南韓保險業者的參與尤其活躍，取得全球資本市場一席之地更是來自中國、南韓兩地機構投資人背後的野心。

　從主管機關規範面來觀察保險業者插旗全球不動產市場的積極度，來自中國、南韓兩地的保險業者投資上限定為總資產的15％，台灣則依業者資本適足率分定不同投資上限，限額級距為保險資金的1％～3％或業主權益的10％～40％，若以台灣中型壽險公司為例，平均每家可投入境外不動產總額低於新台幣70億元，相較中國保險業者，單筆交易金額動輒新台幣數百億元以上的投資規模，台灣保險業者的「銀彈力」在全球市場下確實遠不如競爭者。

　此外，同樣觀察台灣、中國、南韓三市場的保險業者的投資模式、資產類型及地點，南韓及中國保險公司在不動產投資策略上較具彈性，且投資地點不侷限於國際門戶城市（如上海、倫敦、紐約等）。以南韓保險業者與其國內企業合資的例子來看，南韓三星人壽保險與三星電子共同出資購買義大利米蘭市中心的辦公大樓，或是南韓現代海上火災保險公司與多家韓國機構投資人結盟購買美國芝加哥的一棟指標性辦公大樓，若以中國保險業者為例，則有中國人壽與平安保險聯手，與美國當地知名開發商鐵獅門地產共同投資開發美國波士頓海港區的大型開發案。

　不動產投資具備長期穩定收益的特性，相當符合保險業者長期投資穩定獲利的需求。在國內基準利率及公債殖利率低迷、股票市場震盪的環境下，若主管機關能進一步鬆綁保險業投資境外不動產的相關規範，將有利於保險公司在國際間尋找適合的不動產投資機會，除可分散風險讓資產組合更加多元外，同時能鼓勵業者更靈活地運用各種投資策略，並與理念相同的機構投資人合作，以獲取更高的投資收益。